自宅に住み続けたい！ 離婚する妻が知っておきたい住宅ローンや注意点とは？

不動産は預金や株などと異なり、権利関係が複雑です。まずはその不動産やローンの権利関係や評価をきちんと把握する必要があります。

1. （1）不動産の名義・価額

   まずは、不動産そのものの名義を確認しましょう。
   夫単独名義の場合もあれば、夫婦で共有になっている場合もあり、時には、頭金を出してくれた親族が、共有者に入っている場合もあります。
   
   仮に共有だった場合は、それぞれの持ち分がいくらなのかも確認しましょう。
   いずれも、不動産の登記簿謄本を法務局から取り寄せて調査します。
   なお、不動産登記簿には、抵当権や差し押さえの情報も記載されています。誰がどのような権利を持っているのか、この際しっかり確認しましょう。
   
   次に、不動産の評価額を調べます。
   役所が発行する固定資産税評価証明書や、不動産会社に依頼して査定書を作ってもらうやり方が一般的です。
   評価額次第では、売却するのか、住み続けるのか、結論も変わる可能性がありますし、不動産会社に相談すると売却価格の相場だけでなく、実際に売れそうかといったリアルな情報も聞くことができます。
   離婚を考えたら、一度は不動産査定をしてみるべきでしょう。

2. （2）住宅ローンの契約内容

   次に、住宅ローンの契約内容を確認します。
   自宅不動産といえども、誰がどんな義務を負っているのか把握していない方が意外と多いものです。必ず契約書を見て、現時点で誰がどんな責任を負っているのか確認しましょう。
   
   通常は、夫婦の一方が借り入れを行い（主債務者といいます）もう一方が連帯保証人になっているケース、夫婦が連名で借り入れをしている（連帯債務者といいます）ケース、夫婦の一方だけが借り入れを行い（主債務者）もう一方は何の関与もしていないケースの3つに分けられます。
   また、現時点でのローン残高や、金利、返済方法についても調査が必要です。
   不動産の価値とローンの残高や借り入れ条件次第で、今後の不動産に関する方針は大きく変動するからです。

まず、離婚の際に売却するか、売却しないかを決めることになります。
家を売却しない場合、離婚後に誰が住むかを決めなければなりません。
そもそもマイホームの購入は、子どもの住環境を重視して選ぶことが多いものです。
また、大人と違って子どもは、引っ越しによって転校せざるを得ず、友達や環境がガラッと変わることになります。
こうした変化を避けるため、離婚後も、子どもの親権を取った元妻が家に住み続けるケースもしばしば見受けられます。
以下では、いずれも元夫名義の住宅ローンが残っていて、元妻が家に住み続ける場合について考えてみます。

1. （1）住宅ローン名義と不動産名義を元夫のままにし、元夫が住宅ローンを支払う場合

   ①メリット
   元夫がローンを払ってくれるわけですから、元妻と子は実質的に無償で居住できることになります。
   住宅費用を負担しなくてもよい点がメリットです。
   特に、元妻に経済的な余裕がなく自分ではローンを組めない場合、賃貸費用を払うのが厳しい場合はそのメリットはさらに大きくなります。
   
   ②デメリット
   元夫がいつまでも別れた妻のためにローンを払い続けてくれるとは限りません。
   突然、家を売ると言い出すかもしれません。また、元夫が支払いをストップすれば、たちまちローン会社が不動産を差し押さえ、売却されてしまう可能性もあります。
   さらには、仮に元妻がローンの保証人の場合、元夫が住宅ローンを払わなければ元妻に請求されますから、最悪の場合は、元妻が自己破産などで借金を整理することにもなりかねません。

2. （2）住宅ローン名義と不動産名義を元妻とし、元妻が住宅ローンを支払う場合

   家の名義を妻に変更し、ローンも妻名義で借り換える方法です。
   今後は、妻が住宅ローンを払っていくことになります。
   
   ①メリット
   不動産と元夫との関係が切れますので、元夫が勝手に家を売ったり、住宅ローンを払わなくなって家を失うリスクからは解放されます。
   
   ②デメリット
   住宅ローンを組むには、一定の収入や安定した仕事があるかといった厳しい審査に元妻自身が通る必要があります。そして、無事にローン審査が通っても元妻が仕事を失うなどでローンを払えなくなれば、家を失ってしまうというリスクがついてまわります。

3. （3）住宅ローン名義と不動産名義を元夫とし、元妻は元夫に対して住宅ローンを支払う場合

   ①メリット
   住宅ローンそのものは元夫の名義のままなので、元妻がローン審査に通らない状態でも問題ありません。
   また、元妻が住宅ローンを支払っていくことになるので、元夫にローンの支払意思がない場合でも元妻自身の努力で家を維持することができる点がメリットです。
   
   ②デメリット
   名義が元夫のままなので、元妻が住む間、自分でがんばってローンを返したにもかかわらず、ローンが完済した後になって元夫から突然立退きを求められたり、勝手に売却されるリスクがあります。
   このリスクを避けるためには、ローン完済後には名義を元妻に移転させるといった合意書を作成しておくなど、何らかの手立てが必要です。

1. （1）不動産を共有名義のまま、元妻元夫それぞれが住宅ローンを支払う場合の注意点

   購入時の頭金を夫婦で出し合った場合などは、その出資割合に応じて共有名義にしている場合があります。
   共有持ち分に応じて、元妻と元夫がローンを今後も払い続ける場合、元夫が支払いをストップしてしまうリスクが残ります。
   また、元夫婦のどちらかが売りたいと思った場合でも、売却の際には必ず二人で共同して手続きしなくてはならず、自由な処分ができないのが難点です。

2. （2）夫婦間で連帯保証人になっている場合の注意点

   夫が主債務者で妻が連帯保証人というケースはよくあります。
   連帯保証人は、主債務者とほぼ同じ程度の重い義務を背負っています。
   具体的には、主債務者が返済をストップすれば、連帯保証人が全額を支払う必要があります。
   
   離婚した以上、お互いの信頼関係は薄まっていくケースがほとんどです。
   そんな希薄な関係で、保証人としての責任を負うのは負担が大き過ぎる場合もあります。可能であれば、金融機関と協議して、連帯保証を外せるか相談してみるとよいでしょう。

3. （3）任意売却という方法もある

   このように、共有関係や連帯保証関係は、離婚後の二人にとってはデメリットが大きい問題です。
   共有関係の解消も、連帯保証の解除も、ローンが残っている場合は、現実的には困難です。
   そこで、こうした問題を一挙に解消するために、任意売却をして、きれいさっぱりするというのも一つの手です。
   一般に、不動産物件は次第に値下がりしますから、新しいうちに売ってしまうことで、痛手を小さくできる可能性もあります。

いずれの方法を採ったとしても、離婚後も家に妻が住む場合の関係は、微妙なリスクをはらんでいます。
こうしたリスクをできるだけ小さくするため、決めたことはきちんと書面にして残しておきましょう。

1. （1）離婚協議書

   離婚に関するさまざまな取り決めを文書で残す合意書のことを離婚協議書といいます。親権者や、養育費、財産分与、慰謝料など、あらゆることを記載します。
   その中に、今後、住宅には妻が住むことを、期限や条件とともにきちんと記しておきましょう。

2. （2）公正証書

   離婚協議書は本人同士で作成してもきちんと署名押印していれば法的効力が認められます。
   ただし、相手の支払いが止まってしまった場合に、速やかに強制執行をするためには、その旨の文言を入れた公正証書にしておく必要があります。
   公正証書の作成には公証役場に出向かねばならず、作成手数料もかかります。
   しかし、離婚は重大事ですから、より慎重な手続きを採る意味でも公正証書の作成はおススメです。

離婚時の問題は、慰謝料、親権、養育費など多岐にわたります。中でも住宅ローンの残る不動産は、もっとも頭を悩ませる問題といえます。
本コラムでも様々なパターンを取り上げましたが、実際には、ここには書ききれないほどのいろんなケースが存在しています。
弁護士に相談することで、思いもよらないヒントが得られることもあります。離婚話が具体的に進みつつあり、今後のご自身とお子さんのための最善の方法は何なのかとお考えの方は、一度ベリーベスト法律事務所までご相談ください。
離婚問題の知識と経験が豊富な弁護士がじっくりとお話をうかがい、アドバイスをいたします。