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財産分与前に住宅ローンを確認! 離婚による名義や返済の問題を解説

2020年08月27日
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財産分与前に住宅ローンを確認! 離婚による名義や返済の問題を解説

離婚の際、婚姻中に購入した自宅の財産分与が悩みの種になるケースが多々あります。特に住宅ローンが残っていると離婚後もローンが残る可能性があるため、どのように家を分けるか慎重に検討しなければなりません。金融機関との住宅ローン契約(金銭消費貸借契約書)の内容確認も必須です。

今回は住宅ローンが残っている場合の財産分与方法について、注意点も含めてベリーベスト法律事務所の弁護士が解説します。

1、住宅ローンの契約内容を確認

住宅ローンの残っている家を抱えて離婚するなら、まずは住宅ローンの契約内容を確認しましょう。注目すべき点は以下の項目です。

  1. (1)主債務者は誰か

    主債務者とは住宅ローンを借り入れた「名義人」です。主債務者になっている場合、基本的に離婚後も継続して住宅ローンを支払っていかねばなりません。まずは夫と妻、どちらの名義で借りているのか確認しましょう。

  2. (2)連帯保証人になっていないか

    主債務者でなくても「連帯保証人」になっていたら離婚後も支払義務が及ぶ可能性があります。配偶者が主債務者のケースでも、自分が連帯保証人になっていないか、確認しましょう。

  3. (3)連帯債務者になっていないか

    住宅ローン契約では、夫婦が「連帯債務」になっているパターンがあります。連帯債務とは、複数の人が主債務者となる借入方法です。夫と妻が連帯債務者となっていれば、夫も妻も同じように離婚後に住宅ローンの返済義務を負います。

  4. (4)住宅ローン契約のパターンと離婚後の支払義務

    次に、主な住宅ローンの契約パターンと離婚後のローンの支払義務をそれぞれ見ていきましょう。

    ●主債務者がひとり、連帯保証人なし
    夫が主債務者で妻は連帯保証人になっていないケースやその反対のケースです。連帯保証人になっていない側は離婚後に住宅ローンを負担しません。

    ●主債務者がひとり、他方が連帯保証人
    夫が主債務者、妻が連帯保証人やその反対のケースです。この場合、基本的には主債務者が支払わねばなりませんが、主債務者が支払わなかったら連帯保証人のところへ督促がきます。

    ●夫婦が連帯債務
    連帯債務の場合、夫婦のどちらも同じように離婚後に住宅ローンの支払義務を負います。

2、不動産の売却価格と住宅ローン残高の関係性

離婚時に住宅ローンの残った家がある場合、「売却」がもっともかんたんな解決方法です。

売却金で残ローンを完済できれば、離婚後に夫婦のどちらか(または双方)が支払を負担する必要もありません。このように、住宅ローンのある家を売るときには「アンダーローン」か「オーバーローン」かが非常に重要なポイントになります。

  1. (1)アンダーローンとは

    アンダーローンとは、物件の価値が残ローン額を上回っている状態です。不動産を売却すればローンを完済できるので、離婚後には支払が残りません。通常の市場における売却が可能です。

    売却金でローンを完済してもあまったお金は、夫婦で分配します。

  2. (2)オーバーローンとは

    オーバーローンとは、物件の価値が残ローン額を下回っている状態です。不動産を売却しても住宅ローンを完済できないので、離婚後も債務者や保証人が支払をしなければなりません。

    売却手続きもアンダーローンのケースと異なり、所有者が勝手に売ってはなりません。金融機関と連携して売却をする「任意売却」という方法をとる必要があります。

  3. (3)アンダーローンかオーバーローンか調べる方法

    住宅を売却したいときは、アンダーローンとオーバーローン、どちらになるのか、確認する必要があります。調べる方法は以下のとおりです。

    ●残ローン額を調べる
    まずは残ローンがいくら残っているのか確認しましょう。住宅ローンを借り入れている金融機関から発行されているローン返済予定表を見れば記載してあります。もしも見つからない場合は、金融機関に問い合わせてみましょう。

    ●不動産の価値を査定する
    不動産会社に「査定」を依頼して、自宅の価値を算定してもらいましょう。業者によって査定価格が異なるのが通常なので、複数の会社に依頼して平均値を取るようおすすめします。

    ●差引計算する
    残ローン額と不動産の価値を差引計算します。プラスならアンダーローンですしマイナスならオーバーローンです。

  4. (4)不動産売却を行うときに押さえておくべき用語

    住宅の売却においては、普段聞きなれない言葉が多数登場します。よくわからないまま話を進められないよう、知っておきたい用語をまとめたので、目を通しておきましょう。

    ●任意売却
    オーバーローンの場合に金融機関の許可を得て不動産を市場で売却する方法です。売却金は住宅ローンの支払いに充てます。

    ●不動産の登記簿謄本(全部事項証明書)
    不動産の基本事項や所有者、抵当権者などの詳細情報を明らかにする書類です。法務局で取得できます。

    ●担保権(抵当権)
    住宅ローンなどの貸付人が不動産に対して有する権利です。住宅ローンの場合には金融機関や保証会社が担保権者(抵当権者)となります。債務者や保証人が支払をしないとき、担保権者は不動産を「競売」にかけて強制的に売却できます。

    ●不動産価格
    不動産の価格には、いくつか種類があります。不動産会社が「これくらいの価値があるだろう」と査定する価格は「査定価格」、不動産を売り出すときの価格は「売出価格」、実際に売買するときにつけられる価格は「売買価格」です。

3、売却? 住み続ける? ケース別の財産分与と住宅ローン

次に、ケースごとに財産分与や住宅ローンがどのようになるのか、ご説明します。

  1. (1)不動産を売却する場合

    不動産を売却して住宅ローンを返済する方法の場合、アンダーローンかオーバーローンかで対応が変わります。

    ●財産分与
    アンダーローンの場合、不動産を売って住宅ローンを完済しても「あまり」が出ます。あまったお金は財産分与の対象になり、夫婦が2分の1ずつに分け合います。
    オーバーローンの場合には完済できずローンが残って「マイナス」になるので、家は財産分与対象になりません。

    ●住宅ローンの支払い
    アンダーローンの場合には住宅ローンは残りません。オーバーローンの場合、主債務者や連帯債務者が残ったローンを支払う必要があり、主債務者が支払わなければ連帯保証人に支払請求されます。

  2. (2)売却せずに主債務者(家の名義人)が住み続ける場合

    夫名義で家を購入し夫が住宅ローンの主債務者のケースにおいて、夫が家に住み続ける場合や夫と妻が反対のケースです。

    ●財産分与
    アンダーローンなら家が財産分与の対象になるので、家を取得する配偶者は出ていく相手に「代償金」を払わねばなりません。財産分与対象になる部分は「家の価値から残ローン額を引いた差引額」です。その「2分の1」の金額を代償金として支払って清算します。

    オーバーローンの場合、家は財産分与対象にならないので相手にお金を払う必要はありません。

    ●住宅ローンの支払い
    アンダーローンでもオーバーローンでも、家に住み続ける主債務者が残ったローンを払い続けます。

  3. (3)売却せずに主債務者になっていない側が住み続ける場合

    夫名義で家を購入し夫名義で住宅ローンを組んでいるけれど、離婚後は妻が住み続けるケースやその反対のケースです。

    ●財産分与
    この場合も、オーバーローンなら家は財産分与の対象にはなりません。

    アンダーローンの場合、家や住宅ローンを妻名義にできるかどうかで対応が異なります。名義変更ができたら(2)のケースと同様、妻は夫に「家の価値から残ローン額を差し引いた金額の2分の1」を支払います。

    妻名義にできないなら基本的に夫が妻に代償金を払う必要がありますが、妻は夫へ反対に「賃料」を払うべきと考えられます。

    ●住宅ローンの支払い
    家と住宅ローンの名義を妻に変更できれば妻が支払いますが、変更できなければ妻が居住するにもかかわらず夫が住宅ローンを支払わねばなりません。その場合には妻は夫へ賃料を払う必要があるでしょう。

    参考:離婚時の住宅ローンについての基礎知識

4、財産分与ってどうやるの? 困ったら弁護士に依頼しよう

住宅ローンや売却には、財産分与が関係していることがわかりました。それでは、離婚時の財産分与はどのように進めていけばいいのでしょうか。

  1. (1)財産分与の基本的な手続き

    ●当事者同士で話し合い
    まずは夫婦間で財産分与の方法について話し合います。住宅ローンつきの家だけではなく、預貯金や株式、動産類などの他の財産についても納得いくまで話し合って合意しましょう。

    合意ができたら「協議離婚合意書(離婚契約書)」を作成し、離婚届を提出すれば離婚が成立します。将来養育費の支払いなどを確実に受けるため、協議離婚合意書は差し押さえなどの強制執行が可能な「公正証書」にしておきましょう。

    ●離婚調停
    自分たちで話し合っても解決できない場合、家庭裁判所で離婚調停を行います。調停では調停委員が間に入って調整を進めてくれるので、合意できる可能性が高くなります。

    ●離婚訴訟
    調停でも財産分与方法に合意できなかった場合には、訴訟で裁判所に財産分与方法を決めてもらう必要があります。

    参考:財産分与についての基礎知識

  2. (2)弁護士へ依頼すべき理由

    住宅ローンつきの家があって財産分与の方法に迷ったら、弁護士に依頼しましょう。

    ●適切な方法で財産分与ができる
    住宅ローンの残った家がある場合、財産分与が非常に複雑になります。名義人変更が必要になるケースなどもあり、状況に応じた柔軟な対応を求められるでしょう。

    弁護士がついていれば、法律的な観点から適切に財産分与を進められます。離婚後突然住宅ローンの一括請求を求められるなどのトラブルも予防しやすくなります。

    ●相手との交渉や調停を依頼できる
    財産分与の方法でもめてしまったら、当事者同士での解決が難しくなります。そのようなとき弁護士に協議離婚の代理人を依頼するとスムーズに解決を実現しやすくなります。離婚調停や訴訟も依頼できるので安心ですし有利な条件で財産分与できる可能性も高まります。

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5、まとめ

住宅ローンの残った家の財産分与方法に不安がある場合、必ず弁護士からアドバイスを受けましょう。解決への道筋を立てられて、後日のトラブルや思わぬ不利益を避けられます。

ベリーベスト法律事務所には財産分与を含めた離婚問題に積極的に取り組んでいる弁護士が多数在籍しており、複雑な住宅ローントラブルもスムーズに解決いたします。

自宅不動産の残債があるけれどこれから離婚を進めたい方、すでに相手と交渉を開始している方、調停を申し立てようとしている方など、お気軽にご相談ください。

※この記事は公開日時点の法律をもとに執筆しています。

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