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離婚時の住宅ローンについて

民法上の契約である「婚姻」を解消する離婚。
しかし、離婚をした後も、婚姻中に購入した住宅のローンがあれば、当然ながら、その契約は解除されません。しかも、財産分与などの必要もあることから、状況はより複雑になるでしょう。離婚するときの住宅ローンや不動産の扱いについては、離婚する前に話し合って決めておく必要があります。後々の後悔につながらないよう、あらかじめ基礎知識を身に着けておきましょう。

住宅ローンも財産分与の対象か?

離婚時の慰謝料に関するよくあるご質問の例

そもそも財産分与とは、婚姻中につくられた夫婦の共有財産を清算することを指します。財産分与に関しては、民法上、以下のように定められています。

民法 第768条

  1. 協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。
  2. 前項の規定による財産の分与について、当事者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、当事者は、家庭裁判所に対して協議に代わる処分を請求することができる。ただし、離婚の時から二年を経過したときは、この限りでない。
  3. 前項の場合には、家庭裁判所は、当事者双方がその協力によって得た財産の額その他一切の事情を考慮して、分与をさせるべきかどうか並びに分与の額及び方法を定める。

第762条

  1. 夫婦の一方が婚姻前から有する財産及び婚姻中自己の名で得た財産は、その特有財産(夫婦の一方が単独で有する財産をいう。)とする。
  2. 夫婦のいずれに属するか明らかでない財産は、その共有に属するものと推定する。

以上を踏まえると、主に働いていたのが夫だけで、妻が専業主婦であったケースで、住宅の名義が夫のものであった場合、財産分与を行う必要がないように思えます。しかし、第760条では「夫婦は、その資産、収入その他一切の事情を考慮して、婚姻から生ずる費用を分担する。」と定めていますし、民法第752条では「夫婦は共通した生計のもと共同生活を営む」と明記しています。つまり、妻が家事に専念してくれたからこそ、夫は労働に専念して稼ぐことができた、と解釈され、特定のケースを除き、ある程度の割合で財産分与が求められます。ただし、結婚前の貯金や親族の財産などは、財産分与の対象ではないことに注意が必要です。婚姻中に得た財産が対象となるため、住宅そのものが対象になるのはもちろん、住宅ローンに関しても、婚姻中に取得・契約したものであり、夫婦の資産形成を目的していた場合や夫婦共同生活のためのものである場合などには、財産分与の際に考慮の対象になると一般的には考えられています。

住宅ローンを検討中の離婚

住宅購入を検討中に何かしらの問題が発生し、離婚へつながるケースもあります。
その場合は、速やかにローン審査を行う銀行や住宅の営業担当に申し出ましょう。特にペアローンを検討されているケースでは、条件が変わるため、契約ができなくなることもあります。契約する前であれば、多くのケースで手付金も返却され、違約金もかかりません。離婚を決意した場合は、いちはやく連絡することをお勧めします。契約してから離婚して、財産分与を行う場合、以降で説明しますが、手続きがやや複雑になります。財産分与を単純に行えるという点においては、不動産がないほうがスムーズに離婚できるのです。

住宅ローンが残っているときの離婚

住宅ローンを返済中に離婚が決まった場合は、まずは住宅をどうするかについて検討する必要があります。ローンも気になりますが、不動産そのものを分割することは難しいためです。

まずは契約状況を確認

まずは、婚姻後に取得した不動産のすべてについて、登記や契約状況を調べてください。
不動産の登記もローンの名義も夫であるケースが主流ですが、そうではない場合もあります。名義に親が含まれていたり、妻もペアローンなどの形で債務責任者になっていたり、連帯保証人になっていることもあるためです。

不動産の価値を確認

契約状況を改めて確認すると同時に、不動産の価値も調べておきましょう。不動産屋に査定を出して土地の価値を知ることと、ローンの残債を確認する必要があります。ローンの残債は、支払い予定表などでわかることもありますが、銀行などに直接訪ねておくと安心です。
これらの情報をあらかじめ集めておくことで、実際に分与する際、スムーズに準備を進めることができます。

不動産の処理を考える

財産の価値や残債を調べるとともに、離婚後、その不動産をどうするかを決める必要があります。不動産がひとつだけで、それが離婚直前まで住んでいるお住まいあれば、どちらかが住み続けるという選択もあるでしょう。売却して、売却益を分割するケースも少なくありません。複数の不動産がある場合は、また状況が変わってきます。その場合は、手続きなどが複雑になる可能性が高いため、ぜひ弁護士に相談してください。

離婚後、住宅ローンが残る家を売却する場合

離婚を機に、互いが新たな出発をすることを選ぶケースです。
結婚後に取得して、これまで住んでいた住宅を売却する場合には、どのようにすればよいのでしょうか。

売却額でローンの完済ができ、余剰金がある場合

住宅の価値がローンの残債よりも高い場合は、アンダーローンと呼ばれます。この場合には、売却額でローンの完済ができるため、あとは余剰金の分割を行うことで、基本的には財産分与手続きが完了します。そのため、一般的にはこのケースがもっともスムーズに財産分与できますが、実際はどちらかが住み続けたいという希望を持っていたり、手続きに時間がかかったりすることも多いようです。後悔しないよう、しっかりした話し合いが必要となるでしょう。

離婚後、住宅ローンが残る家に住み続ける場合

他方で、せっかく取得した住み慣れた家を手放したくないと考える方も少なくありません。しかし、その場合、登記やローン契約の変更が必要となることもあるので注意が必要です。

契約者を変更しないケース

契約者はそのままで、そのほかの財産を多く相手に分与するという方法もひとつの手です。ローンが残っている場合は、その残債も考慮して財産分与を行うとよいでしょう。不動産登記もローンも名義人となっている方が住み続ける場合は、特に手続きを行う必要はありません。ただし、登記上の名義人ではない元配偶者もローンを負担していた場合は、速やかに金融機関に相談しましょう。手続きが必要となるケースもあります。他方で、不動産登記もローンも名義変更せず、名義人ではない元配偶者やその子どもが当該住宅に住み続けたいと望むこともあるでしょう。養育費がわりに、名義人がローンを払い続け元配偶者やその子どもに住宅を提供する、というケースもここにあてはまります。このケースでは以下の点に注意が必要です。
まず、債務者が居住することが条件となっているローンの場合は、一括での返済を求められることがあります。次に、万が一、債務者がローンの支払いを止めてしまったとき、差し押さえられてしまうため、住み続けることができません。強制執行に至ってしまったケースでは、路頭に迷うことにもなりかねません。あらかじめ、何らかの取り決めが必要でしょう。

契約者の変更が必要なケース

もし登記が共通の名義となっている場合は、離婚後、他人となる二人が共通名義の不動産を持つメリットはないため、特別なケースを除き、名義の変更が必要となります。また、不動産そのものを名義人ではないほうへ分与する場合も、名義を変更する必要があります。ローンが残っている場合は、ローンの組み換えが必要となるでしょう。その場合は、分与される方の経済力が必要です。支払能力がないとみなされれば、ローンの組み換えができないため注意が必要です。また、住宅ローンの債務者の配偶者が連帯保証人になっているケースも多いようです。離婚を機に連帯保証人から外してほしいという場合は、名義人がローンを乗りかえる等の対応をとることで契約を変更する必要があります。

まとめ

以上のとおり、離婚するときの住宅ローンの処理に関しては、当事者双方の希望内容のほか、住宅ローンの契約内容や住宅の資産価値などを踏まえた判断が必要になります。そのため、判断に迷うこともあるかと思いますが、本稿が、新しい生活に向けた一歩を踏み出すための一助となれば幸いです。

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