財産分与で住宅ローンはどうなる？｜離婚前に知るべき不動産の注意点

離婚時には、財産分与により夫婦の共有財産を分けることができます。では、住宅ローンのある家がある場合、財産分与はどのように行われるのでしょうか。

1. （1）財産分与の基本ルール｜住宅が対象になるケース

   財産分与とは、離婚時に夫婦が婚姻期間中に協力して築いた財産（共有財産）を原則として2分の1ずつに分ける制度です。
   
   財産分与の対象となる共有財産には、婚姻後に築いた現金、預貯金、保険、有価証券、退職金などが含まれ、不動産も財産分与の対象となる代表的な財産です。
   
   婚姻後に自宅を購入した場合には、自宅の名義が夫婦のどちらか一方であったとしても、夫婦の共有財産であり、財産分与の対象になります。
   
   なお、財産分与の基本ルールについて詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。

   参考：離婚時の財産分与は弁護士にご相談ください



2. （2）住宅ローンは名義人の負債に！

   財産分与の対象となる財産には、預貯金などのプラスの財産だけではなく、借金などのマイナスの財産も含まれます。具体的には、プラスの財産の合計額からマイナスの財産の総額を差し引いて残った分を分け合うことになります。
   
   ただしこれはあくまで計算上の話です。金融機関とのローン契約は離婚したからといって変わることはありません。したがって、婚姻後に負った住宅ローンについては、不動産と並んで財産分与の対象になり、かつ、離婚後も契約の名義人がローンの返済義務を負い続けることになります。
   
   つまり、離婚によって不動産の名義が変わったとしても、住宅ローンの名義変更をしなければ、返済義務はローン契約者のままです。

3. （3）住宅ローンがある家の財産分与でよくある失敗例

   住宅ローンがある家の財産分与は、複雑な処理が必要になりますので、財産分与の事案のなかでも特にトラブルが多いもののひとつです。
   
   以下では、住宅ローンがある家の財産分与に関するよくある失敗例を紹介しますので、このような失敗をしないよう注意してください。

   ・ローン名義人ではない側が家に住み続ける場合の失敗例
   自宅および住宅ローンの名義人である夫が自宅を出ていき、妻と子どもが引き続き自宅で生活するという財産分与をするケースがあります。
   妻と子どもからすれば引き続き自宅で生活できるため、生活環境を変えなくてもよいというメリットがありますが、住宅の所有者であり住宅ローンの名義人（夫）が家の売却を決断した場合、住んでいる側の同意がなくても売却されてしまう可能性があります。また、夫が住宅ローンの支払いを滞納すると、自宅が差し押さえられてしまい立ち退きを命じられてしまいます。
   このようにローン名義人ではない側が家に住み続けるのは、実は非常に不安定な立場に置かれることになります。
   
   ・連帯保証人を外せず責任が残る
   住宅ローンを借りる際に、夫婦のどちらか一方を連帯保証人になっているケースも多くあります。夫婦関係が円満であれば、問題が生じることはありませんが、離婚することになると連帯保証人の責任が重くのしかかる可能性があります。
   離婚をしたとしても、自動的に連帯保証人の責任がなくなるわけではありません。主債務者である元配偶者が住宅ローンの支払いを怠ると、連帯保証人であるあなたのもとに請求がきてしまいます。
   そのため、連帯保証人になっている方は、離婚時に連帯保証人を外すなどの対応が必要になります。

住宅ローンが残っている自宅の財産分与をする際に重要になるのが、自宅の価値と住宅ローンの残額との損益バランスです。損益がマイナスになるかプラスになるかによって、財産分与の方法は大きく変わりますので、以下で詳しく説明します。

1. （1）財産分与を検討する前に確認しておくべき4つのポイント

   住宅ローンが残っている自宅の財産分与をする際には、以下の4つのポイントを確認しておくことが大切です。これらをしっかりと確認せずに財産分与の話し合いを進めると、後々トラブルになる可能性がありますので注意が必要です。
   
   ① 土地と建物の名義人
   不動産の登記簿謄本（登記事項証明書）を確認して、「誰が所有者になっているか」を明確にしましょう。
   
   不動産の名義は「土地」と「建物」で異なることがあり、具体的には以下のようなパターンが考えられます。

   • 夫単独名義
   • 妻単独名義
   • 夫婦の共有名義（持分割合が1/2ずつでないこともある）
   
   
   

   名義人がどちらか一方になっているとしても、その不動産が婚姻後に取得されたものであれば、「共有財産」として分与対象になります。
   
   ② 住宅ローンの契約内容
   ローンの返済義務者は誰か、連帯保証人に誰がなっているかを契約書類や金融機関への確認を通じて把握しておく必要があります。
   
   特に注意が必要なのが以下のようなケースです。

   • 夫（妻）が主たる債務者、妻（夫）が連帯保証人
   • 夫婦でペアローンを組んでいる
   
   
   

   住宅ローンの名義変更には、金融機関の承認が必要になりますので、安易に「名義だけ変えればいい」と考えるのは危険です。
   
   ③ 住宅ローンの残高
   現在のローン残高がいくらあるのかは、財産分与の評価に直結します。残高は、定期的に送られてくるローンの返済予定表や、金融機関への問い合わせで確認できます。
   また、ローンの種類（固定金利か変動金利か）や残りの返済期間なども、将来の支払負担に影響するため、あわせて把握しておきましょう。
   
   ④ 現在の不動産の評価額
   不動産の時価は、売却するか否かにかかわらず、財産分与の評価に関わりますので必ず確認するようにしてください。一般的には不動産会社による無料査定を利用することが多いですが、一社だけでは偏りが生じますので複数社から取得するのもよいでしょう。

2. （2）アンダーローンかオーバーローンかを調べる方法

   住宅ローンの残った自宅の財産分与をする場合、「アンダーローン」と「オーバーローン」のどちらにあたるかが重要な分岐点となります。

   • アンダーローン：不動産の評価額がローン残高より高い状態（＝売却すれば利益が出る）
   • オーバーローン：不動産の評価額がローン残高より低い状態（＝売却しても借金が残る）
   
   
   

   これを調べるには、上記の「現在の不動産の評価額」と「住宅ローンの残高」を比較します。たとえば、住宅ローンの残高が1000万円で自宅の査定額が1300万円なら、300万円のアンダーローンです。

3. （3）アンダーローンだったとき検討できる分与方法

   アンダーローンの場合、財産分与において不動産は「価値のある資産」として扱えるため、財産分与の方法にはいくつかの選択肢があります。

   ① どちらかが家を取得し、代償金を支払う
   たとえば、夫婦共有名義の住宅を夫が取得する場合、家の評価額が2000万円、ローン残高が1200万円であれば、純資産は800万円です。夫が住宅ローンの負担を引き受けた上で、この800万円の2分の1である400万円の代償金を妻に支払えば公平な財産分与になります。
   ただし、この方法をとるためには、取得側にローンの支払能力があることが前提です。
   
   ② 売却して利益を折半する
   不動産を売却して現金化し、その利益を2分の1ずつに分ける方法です。現金で清算するため、将来のトラブルになりにくいのがメリットです。
   ただし、売却のタイミングや価格によって得られる利益が変動するため、不動産市況にも注意が必要です。

4. （4）オーバーローンだったとき検討すべき分与方法

   オーバーローンとは、不動産の価値がローン残高を下回っている状態です。この場合、その他の財産と通算して考えるのが一般的です。オーバーローンだからといって、不動産を除いて財産分与をするわけではありませんので、注意が必要です。
   
   売却しても借金が残ることになりますので、どちらかが取得して、住宅ローンも払い続けていくという合意をすることが多いです。住宅を取得側がマイナス（住宅ローン）も背負うことになりますので、住宅以外の財産をその分取得することになります。

住宅ローンが残っている家を財産分与する方法には、主に「土地建物とローン名義を持つ側が住み続ける」「土地建物とローン名義を持たないほうが住み続ける」「売却して財産分与する」という3つの方法が考えられます。
以下では、それぞれの計算方法と注意点を説明します。

1. （1）土地建物とローン名義を持つ側が住み続けるケース

   財産分与で土地建物とローン名義を持つ側が住み続ける形は、不動産や住宅ローンの名義変更が必要ありませんので、財産分与後の手続き負担が少ない方法といえるでしょう。

   事例1
   夫婦で住んでいた土地・建物（評価額2400万円）は夫名義。ローン残高は1400万円で、夫が単独で借りていた。離婚後は夫が住宅を取得し、ローンの返済を継続することに。妻は実家へ戻る予定。
   
   
   

   この事例では、自宅はアンダーローンですので、自宅の評価額からローン残高を差し引いた金額が財産分与の対象になります。
   
   財産分与の割合は、基本的には2分の1ですので、この事例の財産分与は、以下のように計算します。

   • 財産分与の対象財産：2400万円－1400万円＝1000万円
   • 財産分与額：1000万円÷2＝500万円
   
   

   夫が財産分与で自宅を取得する場合、ほかに預貯金をはじめとした財産がなければ、妻が受け取るべき財産分与額を満たせなくなってしまいます。そのため、夫から妻に対して差額となる500万円を代償金として支払うことで、公平な分与を目指すことになります。

   【注意点】
   ① 財産評価の根拠が不透明なまま金額を決めるのはNG
   財産評価の根拠が不透明なままだと、不利な条件での財産分与になるリスクがありますので、必ず、不動産会社の査定をとるようにしてください。
   
   ② 代償金の支払い能力があるかを確認
   一括払いが難しければ代償金を分割払いにすることも可能です。しかし、相手に十分な支払い能力がなければ滞納のリスクがありますので注意しましょう。
   
   ③ 代償金の支払いを確実にするためにも公正証書化を検討
   強制執行認諾文言付の公正証書を作成しておけば、万が一支払いが滞っても相手の財産を差し押さえて強制的に代償金を回収することができます。

2. （2）土地建物とローン名義を持たないほうが住み続けるケース

   土地建物とローン名義を持たないほうが自宅に住み続ける方法は、ローンの滞納による立ち退きのリスクがあるなど後々大きなトラブルに発展しやすい方法といえます。
   
   そのため、この方法を検討している方は、リスクがあることをしっかりと理解したうえで、選択するようにしてください。

   事例2
   夫婦で住んでいた土地・建物（評価額2400万円）は夫名義。ローン残高は1400万円で、夫が単独で借りていた。離婚後、子の養育環境を優先し、妻が住み続けたいと希望。夫は別の住居を借りる予定。
   
   
   

   自宅に住み続ける妻が財産分与で自宅の取得を希望する場合、住宅ローンをどうするかが問題になります。大きく分けて、

   • 住宅ローンは夫が支払い続ける
   • 住宅ローンの名義を妻に変更する
   • 名義は変更せずに事実上妻が支払う

   という3通りが考えられます。

   【注意点】
   ① 住宅ローンの名義変更には金融機関の承諾が必要
   住宅ローンの名義変更をするには、金融機関の承諾が必要です。上記のケースでは、妻に十分な資産・収入がなければ名義変更を拒否される可能性が高いでしょう。他の金融機関で借換えるということも考えられますので、住宅ローンの返済義務者を絶対に変えたいということであれば、複数の金融機関に相談するのがよいでしょう。
   
   ② 妻がローンを引き継げないので名義を夫名義のままにする
   妻の収入では銀行の審査が通らず、住宅ローンの名義変更ができない場合は、自宅を夫名義にしたままで、妻が引き続き居住するという方法も考えられます。ただし、ローン名義人の夫が支払いを止めると、競売による立ち退きリスクがある点に注意が必要です。
   夫婦間においてローンの支払い義務者を夫から妻に変更することは可能です。この場合、銀行との関係では夫が債務者ではありますが、妻が住宅ローンを支払っていきます。もっとも、不動産の名義が夫のままになっていますので、夫から勝手に売却されるリスクがあります。

3. （3）売却して財産分与をするケース

   夫婦どちらも住み続ける予定がない、名義・ローン・住居に関する合意形成が難しいなどのケースでは、第三者に不動産を売却して、その売却益を分配する方法が選択されます。
   
   自宅を失うことになりますが、お金で分けることができるため将来のトラブルに悩まされる可能性は小さくなります。

   事例3
   夫婦の共有名義で住宅を購入（持分：夫6／妻4）。評価額2200万円、残債1800万円。
   離婚後は双方とも他の場所に住む意向。売却して財産分与することに合意。
   
   
   

   この事例では、自宅はアンダーローンですので、自宅の評価額からローン残高を差し引いた金額を分けていくことになります。また、自宅は共有名義ですが、財産分与の割合は、不動産の持分割合にかかわらず2分の1で分けるのが基本ですので、この事例の財産分与は、以下のように計算します。

   • 財産分与の対象財産：2200万円－1800万円＝400万円
   • 財産分与額：400万円÷2＝200万円
   
   

   つまり、売却後の現金400万円を夫婦で200万円ずつ分けることになります。

   【注意点】
   ① 税金や諸費用などの見えない出費に注意
   不動産の売却時には、仲介手数料、抵当権抹消登記費用、譲渡所得税などの費用がかかります。単純に自宅の評価額を基準に財産分与額を決めてしまうと、損をしてしまう可能性がありますので注意しましょう。
   
   ② オーバーローンで任意売却するには銀行の承諾が必要
   オーバーローンの状態でも自宅を売却することができますが、その場合は銀行の承諾が必要になる場合があります。また、任意売却後も残った住宅ローンは引き続き返済する必要があります。

住宅ローン付き不動産の財産分与では、名義変更や連帯保証人の問題を処理しなければならない必要なケースが多いです。将来のトラブルを回避するためにも、離婚時にしっかりと対処するようにしましょう。

1. （1）土地建物とローン名義の変更方法と注意点

   一般的な住宅ローンの契約には「不動産の名義変更をする際には銀行の承諾を要する」との条件が設けられています。そのため、住宅ローン付きの不動産の財産分与で名義変更をする際には、事前に銀行の承諾を得なければなりません。
   
   また、住宅ローンは、契約者の資産・収入などの審査を経て貸し付けがなされていますので、基本的には名義変更は予定されていません。そのため、住宅ローンの名義人を変更するのであれば、新契約者が「住宅ローンの借り換え」という方法で対応するしかありません。
   
   ただし、借り換えにあたっては収入審査がありますので、本人の収入によっては審査が通らないケースもあります。

2. （2）連帯保証人から外れる方法と注意点

   夫婦で住宅ローンを組む際、夫婦の一方が連帯保証人になっているケースがあります。離婚後も連帯保証契約を解除しないままでいると、元配偶者がローンを滞納した際に、自分に支払い義務が及ぶおそれがあります。そのため、連帯保証人から外れることを検討することになるでしょう。
   
   ただし、連帯保証人から外れるには金融機関の承諾が必要になります。しかし、金融機関が保証人の解除に応じてくれるケースは極めてまれです。また、「離婚したから保証人を外してほしい」という理由だけでは保証人の解除はみとめられません。したがって、主債務者による住宅ローンの借り換えを検討することが現実的な選択肢のひとつとなります。

3. （3）ペアローンを組んでいたらどうすべきか

   ペアローンとは、夫婦がそれぞれ独立したローン契約を結び、ひとつの住宅を共同で所有する仕組みです。夫婦がペアローンを組んで住宅を購入していた場合、離婚後の処理は非常に複雑になります。
   
   このような場合、もっとも現実的な対応は住宅を売却し、ローン残債を完済したうえで、手元に残った資金を財産分与する方法です。その他の対応としては、どちらかが住宅を取得してローン全体を引き受けるか、双方でローンを返済し続けながら共有状態を維持する方法もあります。
   
   いずれにしても、離婚時には名義と連帯保証人の問題を放置することなく、しっかりと話し合って解決することが重要です。

離婚時には、不動産や住宅ローンに関する問題以外にもさまざまなことに対処しなければなりません。知識や経験に乏しい方では対応を誤り、不利な条件で離婚してしまうリスクがありますので、離婚をお考えの方は、弁護士に相談することをおすすめします。

1. （1）長引かずに離婚する進め方そのものをアドバイスできる

   離婚には大きく分けて協議離婚・調停離婚・裁判離婚といった方法があり、どの段階でどのような準備をすればよいのかを理解していないと感情的な対立がエスカレートし、手続きが長期化してしまうことがあります。
   
   離婚問題に詳しい弁護士であれば、具体的な状況に応じた最適な方法をアドバイスすることができます。スムーズに離婚を成立させるためにも、離婚を決断したらすぐに弁護士に相談するようにしましょう。

2. （2）財産分与のほか請求できるものや相場を確認できる

   離婚時には、財産分与以外にも慰謝料、養育費、婚姻費用などさまざまな請求ができます。これらの金銭請求には、それぞれ法律上の要件や計算方法、相場などがあり、個人では適正な金額を判断するのは簡単なことではありません。
   
   弁護士に相談することで、ご自身のケースでどのような請求ができるのか、また、その目安となる金額相場を正確に把握することが可能です。交渉の場で不利にならないよう備える方法についてのアドバイスを受けることもできるでしょう。
   
   財産分与だけでなく、養育費や慰謝料など、その他の請求権も含めて総合的に判断できるのは、法律の専門家ならではの強みです。

3. （3）将来的なトラブル回避の方法を知ることができる

   住宅ローンや不動産が関係する離婚では、離婚後に想定外のトラブルが発生するケースが少なくありません。
   
   たとえば、ローン名義や所有権の名義を変更しないまま離婚した結果、元配偶者が勝手に住宅を売却してしまったり、ローンの返済を滞納して連帯保証人である自分に督促が来たりする事例などが実際にあります。
   
   弁護士に相談すれば、どのような合意とすべきか、将来起こり得るリスクにどう備えるべきかを具体的にアドバイスしてもらえます。さらに、登記変更や金融機関との契約変更に必要な書類や手続きも代行してもらえるため、当事者が手続きを誤って不利益を被るリスクも減らせます。

住宅ローンの残る家を財産分与する際には、家の価値とローン残高、名義の確認、金融機関との手続きなど検討すべきポイントが多くあります。誤った判断をすれば、離婚後に思わぬトラブルに巻き込まれる可能性もありますので注意が必要です。

不動産が関係する離婚問題は複雑化しやすい傾向があります。

早い段階で弁護士に相談することにより、問題の複雑化を回避する手段についてのアドバイスが可能です。離婚時に住宅ローンの残った自宅の処理にお困りのときは、離婚問題についての知見が豊富なベリーベスト法律事務所までお気軽にご相談ください。