家の財産分与で損しない！ 離婚後にローンや税金で後悔しない方法

離婚に際して家（不動産）をどう分けるかは、多くの夫婦がつまずくポイントです。本章では、家の財産分与で最低限押さえておきたい基本と実際によくある落とし穴を説明します。

1. （1）財産分与と家の分け方の基本的な考え方

   財産分与は、婚姻中に夫婦が協力して形成した財産を原則として半分に分ける制度です。
   家も財産分与の対象財産のひとつであり、一般的には評価額（時価）から住宅ローンの残債を差し引いたものが財産分与の対象となります。
   
   たとえば、家の評価額が4000万円、ローン残債が2000万円なら、財産分与の対象となる財産は2000万円です。財産分与の割合は、2分の1が基本ですので、1000万円ずつ夫婦で分けるという考え方になります。

2. （2）家の財産分与は泥沼化しがちな4つの理由

   家の財産分与が特にもめやすいのは、以下のような複数の事情が重なるためです。

   ① 評価額に幅が出る
   不動産の評価は、不動産会社の査定方法によって把握することが一般的ですが、査定額には差が出ることが多いため、「相手の出した価格が低すぎる」「この価格で計算されるのは不公平」と争いになることがあります。
   
   ② ローンと名義の関係が複雑
   名義人と実際にローンを返済している人が異なるケースや、ペアローン・連帯保証人が絡むケースでは、離婚後に誰が負担すべきなのかで対立しやすくなります。
   
   ③ どちらかが住み続けたいという希望がある
   住み続けたい側と売却を希望する側の意見が対立すると、交渉が長期化しやすくなります。特に子どもがいる場合、「子どもの転校を避けたい」という事情も絡み、話し合いが難航する傾向にあります。
   
   ④ 感情的対立が強く出やすい
   家は夫婦の思い出が詰まった場所であり、感情が大きく揺さぶられます。そのため、合理的な話し合いがしづらくなる傾向があります。

3. （3）離婚後に後悔しがちな5つの失敗ケース

   家の分け方を誤ると、離婚後に大きな負担が残ることがあります。実際によくある後悔するケースは以下のとおりです。

   ① 評価額を確認せず、実質的に損をした
   複数の会社で査定を取らなかった結果、実際より低い価格で話を進めてしまうケースは少なくありません。
   
   ② ローン名義だけが残り、支払いを背負う羽目に
   相手が住み続けるのに、自分の名義のローンが残ってしまうと、新たなローンが組めず、生活が大きく制限されます。
   
   ③ 連帯保証人のままでトラブルになった
   離婚後も連帯保証人としての義務が残るため、相手が返済を滞納すると自分に請求が来てしまいます。
   
   ④ 固定資産税や修繕費を誰が払うのか決めていなかった
   住まない側が固定資産税だけ負担する、という不公平な状況に陥るケースも少なくありません。
   
   ⑤ 名義を相手のまま住み続けたが相手がローンの支払いを止めた
   名義人がローンの支払いを止めてしまうと、知らない間に家が競売に出されてしまうなどの事態に巻き込まれることがあります。

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家の財産分与では、「評価額」と「ローン」の扱いが重要な要素です。誤った判断をすると数百万円単位の損失を招くおそれがあります。

本章では、家の財産分与で必ず押さえるべき家の評価とローンの扱いについて説明します。

1. （1）そもそも財産分与の対象？ 名義や支払いで変わる共有財産の考え方

   家が財産分与の対象になるかどうかは、名義だけで決まるわけではありません。法律上は、婚姻中に夫婦が協力して得た財産は「共有財産」とされるため、名義が夫だけ・妻だけであっても、婚姻中に購入し、その後給与からローンを支払ってきた場合には財産分与の対象となる共有不動産です。
   
   婚姻前の財産や親などから贈与された財産、相続財産で購入代金の全部または一部を支払った場合には、どこまでが財産分与の対象となる共有財産かについて判断が必要です。
   
   そのため、まずは「何が財産分与の対象なのか」を正確に把握することが重要です。
   
   支払い状況を正確に確認、検討しないまま交渉を進めてしまうと、親からの頭金など贈与分を主張できないままに合意してしまい、本来受け取れるはずだった金額よりも低い額で合意してしまうおそれがあります。
   
   家の財産分与では、このようなトラブルを防ぐためにも、名義・ローン返済状況・資金の出どころ（頭金など）を早い段階で正確に整理することが不可欠です。

2. （2）家の評価額の決め方｜評価額の出し方と注意点

   家の評価方法は複数あります。それこそが家の財産分与でもめる理由のひとつです。評価方法それぞれのメリット・デメリットやいつの時点の評価を基準にするのかを理解しておくことが適正な財産分与に不可欠です。
   
   ① 家の評価額を決める2つの方法｜不動産会社の査定・不動産鑑定士の評価
   不動産の評価額は、財産分与額に直結する非常に重要な要素です。評価額の出し方には、不動産会社の査定と不動産鑑定士の評価という2つの方法があります。
   それぞれのメリット・デメリットは、以下のとおりです。

   	メリット	デメリット
   不動産会社の査定	無料で依頼できる 複数社から短期間で取れる 実際の売却額に近い値が出やすい	査定額にバラつきが生じる 営業目的のため高め・低めの数字が出ることもある
   不動産鑑定士の評価	法的にも信頼度が高い 客観的かつ専門的な評価が得られる	10〜30万円程度の費用がかかる 依頼から評価書完成まで時間がかかる

   
   

   ② 家の評価額は「いつの時点」で決める？
   財産分与の基準時には、いつの時点の財産を対象にするのか、対象財産をいつの時点で評価するのかという2つの基準時が存在します。
   
   対象財産を確定する基準時は、夫婦の経済的協力関係が終了した「別居時」が基準となり、評価の基準時は、「離婚時」が基準になります。
   
   別居から協議までの期間が長いと、相場の変動で数百万円の差が出ることは少なくありません。必ず最新の価格を複数の方法で確認するようにしましょう。

3. （3）ローン残債と評価額｜オーバーローン・アンダーローン

   家の財産分与の評価は、家の評価額からローン残債を差し引いて行うのが一般的です。その際、オーバーローンになるか、アンダーローンになるかで財産分与の方法が異なりますので注意が必要です。

   ① アンダーローンの場合
   アンダーローンとは、家の評価額がローン残債を上回っている状態をいいます。つまり、家にプラスの価値がある状態です。
   この場合、家の評価額からローン残債を差し引いた残額を財産分与の対象として分けることになります。
   
   ② オーバーローンの場合
   オーバーローンとは、家の評価額がローン残債を下回っている状態をいいます。つまり、家にプラスの価値がない状態です。
   この場合、財産分与において家は無価値（0円）として扱う場合と、他の財産と通算する（不動産はプラスとして住宅ローンはマイナスとして計上する）場合があります。

4. （4）連帯保証人やペアローンのときローンはどうなる？

   ローンに関してもっともトラブルが起きやすいのが、連帯保証人とペアローンです。
   
   ① 連帯保証人の場合
   名義人がローンを払えなくなると、連帯保証人に請求がきます。離婚しても保証人としての義務は消えないため、下記のような深刻なトラブルにつながります。

   • 離婚後に相手が返済を滞納して自分に請求が来た
   • 再婚しても新たに住宅ローンが組めない
   
   
   

   ② ペアローンの場合
   夫婦それぞれが別々に住宅ローン契約をしている形のため、どちらかが支払い不能になると返済計画が破綻しやすいという特徴があります。
   
   さらに、離婚した場合は以下のような重大な問題があります。

   • 一方だけが住み続けても、もう一方のローンは消えない
   • 再婚しても新たに住宅ローンが組めない
   
   
   

   ペアローンは離婚時には特に交渉が難しくなることが多いため、適切に処理するには専門家のアドバイスやサポートが不可欠です。

家の財産分与で損をしないためには、「自分たちの状況ではどの方法がもっとも合理的なのか」を見極めることが重要です。以下では、代表的な3つの状況について、それぞれの特徴とメリット・デメリットを説明します。

1. （1）家を売却して現金で分けたいケース

   もっともシンプルでトラブルが少ない方法が、「家を売却して現金化し、売却益を分ける」という方法です。
   
   家を売却した後の金額を公平に分けるため、後々の負担や責任が残らない点が大きなメリットです。また、連帯保証人・ペアローンの問題から解放されやすく、離婚後の生活をゼロから再スタートしやすくなります。
   
   一方で、売却までに時間がかかることや、オーバーローンの場合には売却してもローンが完済できない可能性があり、その不足分の負担をどうするかで再びもめることもあります。また、小さな子どもがいる場合は住み替えによる環境変化の負担も考慮する必要があるでしょう。

2. （2）ローンが残る家にどちらかが住み続けたいケース

   家を手放したくない、子どもの学校環境を変えたくないなどの理由から、一方がそのまま住み続ける方法を選ぶ夫婦も多くいます。ただし、この選択肢は名義人が誰かによって難易度が大きく変わることにご注意ください。

   ① 名義人が住み続ける場合
   名義人自身が住み続ける場合は比較的スムーズです。そのまま返済を続ければよいため、債務者が変わることもありません。この方法のメリットは、銀行との契約に大きな変更がなく、生活環境を維持しやすい点です。
   ただし、デメリットとして、住み続ける代わりに相手に対して、財産分与として一定額を支払う必要があります。評価額によっては、大きな金額の清算が必要となるケースもありますので、ある程度資金に余裕がなければ難しい選択肢となります。
   
   ② 名義人ではないほうが住み続ける場合
   名義人ではない側が住む場合は、さらに複雑です。ローン名義と所有権名義の変更が必要になるほか、銀行が「名義変更後の支払い能力」を審査するため、単独でローンの組み直しができないケースがかなり多くあります。
   結果として、名義は元配偶者のままで、住むのは自分、ローンは相手名義で続くという、不安定な状態が生じることも多いです。この状態は、相手の信用情報への影響や住む側の法的立場の弱さから大きなトラブルにつながりやすく、安易に選ぶべきではありません。

3. （3）養育費や慰謝料部分を家の財産分与に含めたいケース

   家の財産分与を行う際に、養育費や慰謝料との調整を同時に行う方法もあります。
   たとえば、現金での支払いが難しい場合に、本来支払うべき慰謝料や養育費の一部を、家の持分として相手に多く渡すことで調整するといったケースです。
   
   このような調整は「扶養的財産分与」や「慰謝料的財産分与」として扱われます。特に、子どもと同居する親が家に住み続ける場合は、住環境維持を優先する目的でこの方式が選ばれることがあります。
   
   ただし、財産分与に慰謝料や養育費の要素を組み込むと、金額の内訳が不明確になり、「後から養育費の減額請求が行われる」「支払われるはずの慰謝料部分が実質的に消えてしまう」といった問題が起きることがあります。
   また、税務上の扱いが変わる可能性があるため、専門家による確認が不可欠です。
   
   以下の特設ページでは、財産分与の詳細や注意点、弁護士相談のメリットなどについて解説しています。あわせてご参考ください。

   
   

家の財産分与は、評価額の算定、ローン残債・名義・保証人の整理など、専門的な判断が求められる領域です。特に、夫婦の意見が対立するケースでは、どの条件でどこまで譲るべきかを誤ると、大きな経済的損失につながります。

本章では、家の財産分与に関するトラブルを避けるために弁護士へ相談すべき理由と、実際にベリーベスト法律事務所の弁護士が介入して解決した事例をご紹介します。

1. （1）適正な財産分与額の把握し戦略を立ててからの交渉を！

   家の財産分与では、いくらが適正な評価額なのかを正確に把握しないまま交渉に入ると、不利な結果になります。
   
   不動産の評価額は不動産会社の査定によって数百万円単位で異なることは珍しくありません。ローン残債の扱い方によっても対象となる財産は大きく変動します。また、共有名義・単独名義・ペアローン・連帯保証など、名義と債務の関係を整理しないまま話を進めると、離婚後も思わぬ負担が残ります。
   
   弁護士に相談することで、家の評価額・純資産の正しい算定や名義・ローン・保証人の扱いに関する法的整理、住み続ける／売却する場合のリスク比較などを行うことができますので、もっとも適切な内容で財産分与をまとめることができます。

2. （2）相手と顔を合わせず交渉して適正な財産分与を受けた事例

   最初に、面会交流や財産分与などの離婚条件を交渉するにあたって、配偶者と直接やり取りできない状態だった方の解決事例を紹介します。
   
   Aさんは、夫Bさんからの暴言や不貞疑いによって強い恐怖心を抱き、顔を見るだけで動悸（どうき）がする状態でした。自分では離婚協議を進められず、面会交流や財産分与の話し合いも停滞している状況で弁護士に依頼されました。
   
   依頼後、弁護士が代理人として交渉を開始しました。交渉では、Bさんは家の価値を過度に低く見積もったため、任意交渉では合意に至りませんでした。
   
   調停へ移行後、不動産査定の取得や預金履歴の開示請求などで財産状況を明らかにし、評価額を適正水準まで引き上げることに成功。最終的にAさんは約300万円の財産分与と、慰謝料相当の解決金50万円を獲得しました。
   
   相手と会わずに手続きを進められた点も、Aさんにとって大きな安心材料となりました。

3. （3）ペアローン残債務の扱いを交渉した事例

   離婚に際して多額のペアローンが残っている自宅不動産の処理で議論になった事例を紹介します。
   
   Aさんは、夫Bさんの不貞の証拠をすでに確保しており、慰謝料請求は別事務所で進めていましたが、離婚協議には対応できないと言われベリーベスト法律事務所へ相談に来られました。早期離婚を希望する一方、財産分与や自宅のペアローンの扱いに不安を抱えていました。
   
   弁護士が受任通知を送付したものの、Bさんは当初離婚に消極的でした。交渉の長期化を避けるため、迅速に離婚調停へ移行。調停ではBさんも離婚に前向きとなり、財産分与の協議が進みました。大きな財産分与は見込めませんでしたが、残債の多い自宅について、「売却する」または「売却できない場合はBさんが単独で借り換える」ことを約束させることに成功しました。
   
   これにより、Aさんは離婚後にペアローンの負担を背負うリスクを完全に排除でき、安心して再スタートを切ることができました。

家の財産分与は、評価額やローン、名義、保証人など複数の要素が絡むため、自己判断で進めると大きな損失につながってしまう可能性があります。
だからこそ、適正な評価と戦略的な交渉が、後悔しない離婚を実現するための鍵です。

ベリーベスト法律事務所では、不動産やローン問題を含む複雑な財産分与にも知見・経験豊富な弁護士が対応し、最適な条件で離婚できるように尽力いたします。家の分け方や対応の進め方などに不安がある方は、当事務所へお早めにご相談ください。