投資用不動産・家を財産分与する際のポイント

投資用不動産の財産分与で注意するポイント

離婚をする際、夫婦それぞれが所有するすべての財産・資産が財産分与の対象となるわけではありません。財産分与の対象となるのは、「婚姻し、夫婦が共同生活を始めてから別居に至るまでの間に、夫婦双方の寄与により増加した共有財産」です。夫婦それぞれが所有する不動産が、これに当たるかどうかを１つ１つ検討し、振り分ける必要があります。

財産分与とは？

財産分与とは、離婚に伴い、婚姻生活の中で夫婦が協力して築いた財産を分け合う手続きを指します。まずは当事者間で話合いを行い、まとまらない場合には裁判所で調停、審判、離婚訴訟の附帯処分の請求により解決します。
財産分与の第一の目的は夫婦の共同財産の精算であり、いずれか一方が専業主婦（夫）であった場合でも、夫婦の財産の形成に対する寄与は同等であると考えられることから、原則として2分の1ずつ分け合います。

ただし、話合いや調停においては、当事者が合意すれば、異なる割合での財産分与も可能です。その場合には、後述するように課税される可能性がありますので、事前に税理士にもご相談されることをおすすめします。
また、財産分与には精算の側面の他に、慰謝料的な側面と扶養の側面があります。そのため、これに関わる一切の事情を考慮して５：５とは異なる割合での財産分与が認められることもあります。

さらに、夫婦の一方が特殊な才能や技能により一般よりも多額の報酬を得ていた場合（経営者、スポーツ選手、芸能人等）にも、財産の形成における寄与は同等ではないと評価され、審判や訴訟において異なる割合で清算されることがあります。

「離婚時の財産分与は弁護士にご相談ください」のページでは、財産分与の対象になるもの・ならないもの、注意点などについて解説しています。ぜひご参考ください。

財産分与の対象になる「共有財産」とは？

具体的な「共有財産」の例

財産分与の対象となるのは、夫婦が婚姻期間中に築いた共有財産のみです。
たとえば、以下のようなものが挙げられます。

婚姻期間中に購入した不動産や自動車であっても、その購入資金の全てが婚姻前の貯金から出された場合には、共有財産とはなりません。ただし、審判や訴訟になった場合には、婚姻前に形成した自己の財産によって取得したことを通帳の取引履歴などを証拠として証明しなければなりません。この証明が成功しなかったときは、共有財産と評価され、財産分与の対象とされます。

投資用不動産についても、原則として、他の財産と同様に考えられます。例えば、以下の場合には、投資用不動産は「共有財産」となり、財産分与の対象になります。

財産分与の対象にならない「特有財産」とは

具体的な「特有財産」の例

特有財産とは、①婚姻前から所有していた財産や、②（婚姻中であっても）相手方の協力とは関係なしに取得した財産をいいます。特有財産に該当する場合は、「婚姻中、夫婦双方の寄与により形成維持してきた」ものではありませんから、原則として財産分与の対象とはなりません。具体例としては、以下のような財産が挙げられます。

婚姻期間中に取得した財産であっても、相続や贈与により得たものは、特有財産であり、財産分与の対象とされません。ただし、このような場合も、その財産の維持のために配偶者が貢献していた場合には、共有財産として認められる可能性があります。例えば、夫が相続により得た不動産が、相続時はボロボロの状態であったところ、婚姻中に得た給与によりリフォームを行って住めるような状態にしたという場合には、共有財産となる可能性があります。

婚姻中に投資用不動産を購入した場合であっても、その資金の出どころが、婚姻前に形成した自己の財産であるような場合は特有財産となるので、原則として財産分与の対象にはなりません。ただし、前述したように、婚姻前の自己の財産により取得したことを証明する必要が生じますので、注意しましょう。

投資用不動産の財産分与にはどのような方法があるか

ローンを完済した場合・残債務があるがオーバーローンではない場合

代償分割

代償分割とは、一方が不動産を取得し、取得した方が他方に対し、一定の金銭を支払うという方法です。
ローンを完済している場合には、取得した方が他方に対し、不動産の時価評価額の半分を支払います。
ローンの残債務が残っている場合には、例えば、夫が自己名義の不動産を離婚後も保有し、ローンの支払いも継続したうえで、妻に対し、離婚時の時価評価額からローンの残額を控除した額を不動産の価値としてその半分を財産分与する方法をとります。

以上は、他にも財産がある場合には、他の財産と合わせたうえで計算することが一般的です。
不動産の評価は、財産分与の時点における時価評価額について、不動産業者の簡易査定や不動産鑑定士の鑑定によって行います。不動産鑑定の場合、高額の鑑定費用がかかりますので、まずは不動産業者の簡易査定を行うことが一般的です。

売却して代金を分割

どちらかが不動産を取得してローンを支払っていくということが困難な場合や、どちらも不動産を取得したくないと考えている場合には、不動産を売却して、売却代金を分ける方法を採ります。
話合いや調停の中で、売却することに合意ができたら、不動産業者に査定をお願いしたうえで、売却します。そこで得た代金から、残ローンを支払い、残りを分けます。

以上の方法が、一般的な分与方法です。もっとも、当事者間の話合いや調停において財産分与の方法を話し合う際には、当事者が合意すればどのような方法も可能です。
例えば、投資用不動産の場合には、離婚時に不動産を売却するよりも、維持したまま、第三者に貸し続けて賃料を回収したいという場合もあると思います。この場合は、上記の代償分割の方法をとったうえで、代償金の支払いを分割で行う旨合意し、事実上、毎月の家賃収入から支払うという方法をとることも可能です。

また、不動産を共有名義のまま残し、得られる賃料を持ち分割合に従って分配するという方法も検討できます。この場合、投資用不動産の管理事務に関する協議を慎重に行わなければなりません。具体的には、管理費の負担割合、家賃収入の受取り方法、賃貸借契約の締結・解除の協議の方法などについて詳細に決定しておく必要があります。この方法をとった場合、将来的に不動産を売却する場合に他方と協力しなければなりませんし、賃料が分配されずに他方がすべて取得した場合には不当利得返還請求を行う必要が生じる等後に紛争が生じる可能性がありますので、慎重に検討する必要があります。実際にこの方法をとる場合には、後の紛争防止のため、弁護士に依頼して、細かい取決めを明文化した協議書を作成することをおすすめします。

オーバーローンの場合

オーバーローンの場合は、実質的には資産価値はゼロであって、これを財産分与の対象としないのが原則です。財産分与の対象としない場合には、不動産は名義人に帰属し、残代金債務は、その名義人（ローンの主債務者）が負担することになります。共有名義になっている場合に、その帰属をどちらかに決めたいという場合には調停などを用いることは可能です。

オーバーローン不動産の他に財産がある場合には、他の財産と通算する（合わせた上で財産分与する）という結論を採っている裁判所の判断もありますが、第三者に賃貸している収益不動産の場合について、オーバーローン部分は収益により解決すべきであるとして、通算しないと判断したものがあります。

オーバーローンの場合も、当事者が合意することができれば、どのような方法で財産分与を行っても構いませんので、具体的なご事情やご希望に基づいて最適な解決方法を検討します。

以上のように、投資用不動産が財産分与の対象となるか、なるとしてどのように分与を行うかについては事案に応じ、個別具体的な判断が必要となります。不動産を残したいのか、手放したいのか、相手方がどのように考えているかなど個別の事情により最適な方法は異なります。ぜひお気軽に弁護士にご相談ください。

不動産を財産分与する際に確認すること

土地や建物の名義を確認する

不動産を財産分与する際に、事前に確認すべきことがいくつかあります。
まずファースト・ステップとして、土地・建物の名義を確認しましょう。

不動産の名義確認は、法務局で登記事項証明書を取得して行います。登記情報提供サービスを利用すれば法務局に行くことなく確認することも可能です。抵当権が設定されていないかも、併せて確認しておきましょう。

婚姻中に相続や贈与によらずに取得した不動産であれば、原則として、不動産の名義が夫婦のいずれか一方になっていたとしても、夫婦の共有財産であり、財産分与の対象になります。
それでも名義の確認が必要なのは、財産分与時に名義変更が必要になるかということや、財産分与の前に勝手に処分されてしまう恐れがないか等を確認しておく必要があるためです。

また、ローンを完済している場合は問題になりませんが、ローンが残っている場合には、ローン返済中は名義変更をしないことが契約内容になっている場合があり、その場合は財産分与方法に影響します。そのため、不動産の名義は、契約内容やローン残高と併せて、確認しておく必要があるのです。

住宅ローンの契約内容とローン残高を確認する

次に、住宅ローンの契約内容とローン残高を確認しましょう。
住宅ローンの名義が誰になっているか（主債務者は誰か）、ローン残高がどれほどかという事情は、財産分与の方法に大きく影響を与えます。ローン残高が与える影響については前述のとおりです。
住宅ローンの名義がどのようになっているかにより、採りうる選択肢が減る場合もあります。採りたい方法によっては、借入れを行った金融機関との交渉が必要になる場合もあります。

例えば、近年、住宅ローンで多いのは、夫婦でペアローンを組む場合（夫婦双方が主債務者）と、夫婦の一方がローンを組み（夫婦の一方が主債務者）、他方がその連帯保証人となっている場合です。
夫が財産分与により土地建物を取得し、離婚後もローンを払い続ける場合、離婚する妻は、離婚までにローン契約の主債務者や連帯保証人でなくなりたいと思うでしょう。しかし、お金を貸した銀行は、主債務者が２人だから、又は、連帯保証人がついているから、お金を貸したのですから、そう簡単に主債務者を減らしたり、連帯保証人を外したりするわけにはいきません。主債務者や連帯保証人でなくなるためには、銀行と交渉しながら、例えば他の保証人を立てられないかなどを検討して、進めていくことになりますが、実現はなかなか難しいところです。

不動産の名義が夫になっているが、離婚時に妻に変更したいという希望がある場合もありますが、一般的に、ローンが残っている間は、名義変更をしないという条件で借り入れていることが多く、勝手に名義を換えるとその条件に反するおそれがあります。名義変更を行うためには、銀行の了承を得るために交渉する必要があります。

なお、名義は夫のままで妻が住むという方法を検討することもありますが、これ自体がローン契約に反することもありますので、財産分与の方法を検討する際には、ローン契約の内容をよくよく精査することが必要です。

万が一契約書を紛失してしまった場合には、借入先の金融機関に問い合わせて、住宅ローンの名義や内容、ローン残高を確認してください。

不動産の価格について確認する

不動産を財産分与する場合、離婚時の時価で財産分与の金額を計算することになります。このときの金額は購入価格ではありませんので、注意が必要です。

不動産の時価を評価する際には、不動産会社の簡易査定を用いる場合と、不動産鑑定士による鑑定を行う場合があります。投資用不動産の場合は、今後の収益性を基準として時価が算定されることが一般的です。不動産鑑定士による鑑定の方がより正確な時価がわかりますが、その分費用がかかります。調停でも、まずは不動産会社の簡易査定を行うことが多いですから、まずは簡易査定をもとに話し合い、合意できない場合に不動産鑑定士による鑑定を検討することをおすすめします。

特有財産の有無を確認する

共有財産として財産分与する不動産に、特有財産が含まれていないかについても再度確認してください。

例えば、婚姻中に不動産を購入し、給与からローンの支払いを続けていた場合には、当該不動産は共有財産になりますが、当該不動産を購入した際の頭金には妻の婚前の預貯金から支払ったという場合には、妻の特有財産部分が存在します。そのため、財産分与の際には、不動産の時価評価額から妻の特有財産部分を差し引いた金額を分けることになります。この場合には、財産分与の話し合いが揉めることも少なくありません。どのように処理したらよいかわからない、揉めているという場合には弁護士にお早めにご相談ください。

財産分与の際に税金はかかる？

不動産取得税・贈与税は原則非課税

夫婦の共同財産を貢献度に応じて公平に分け合う「清算的財産分与」の場合、受け取る側は原則として不動産取得税や贈与税は課税されません。自分が元々持っていたものを分け合うだけであり、新たに取得したわけではないためです。

なお、不動産の名義変更の際には登録免許税を、財産分与後の翌年以降は毎年、固定資産税を支払う必要がありますので、財産分与の際には注意しましょう。

財産分与が多すぎる場合には課税される可能性

上述のとおり、財産分与の場合には原則として贈与税は課されません。しかし、婚姻中の協力によって得た財産額やその他一切の事情を考慮してもなお過大であると評価された場合には、過大な部分について贈与税が課されることになります。
過大な場合には、税金逃れのために財産分与を行った可能性を疑われ、税務署に調査されてしまうケースもありますし、離婚を手段として贈与税や相続税を逃れようとしたと評価された場合には、財産分与で得た財産全体について贈与税が課されることになります。

財産分与の割合は原則として５：５です。これを大きく上回って財産を取得する（取得させる）財産分与を行おうとしている場合には、事前に税理士にご相談されることをおすすめします。

譲渡する側には譲渡所得税が課される可能性

以上は譲渡を受ける側の説明でしたが、不動産の財産分与では譲渡する側に譲渡所得税が課される可能性があります。

具体的には、譲渡時の時価が購入費用と譲渡費用の合計を上回っている場合には、譲渡所得税が課されます。購入時よりも不動産の価格が下がっていれば、譲渡所得税は課税されません。

譲渡所得税は不動産の所有年数によって税率が異なります。
投資用不動産の場合の税率は、以下のとおり規定されています（令和2年11月現在）。

確定申告の際には、所得税と併せて基準所得税額（所得税額から、所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の金額）に2.1％を掛けて計算した復興特別所得税を申告・納付することになります。

なお、マイホームの場合には3000万円の特別控除の特例がありますが、投資用不動産には適用されませんので注意しましょう。

投資用不動産の財産分与で注意するポイント

財産分与の請求期限

財産分与請求権は離婚するすべての夫婦に認められる権利ですが、請求できる期限が定められています。具体的には、離婚してから2年の除斥期間を過ぎると財産分与の請求は一切認められなくなります（民法第768条２項）。

2年以内に家庭裁判所で財産分与について調停や審判、訴訟を始めた場合には、仮に手続きが長引いて、結論が出たときには離婚から2年以上経過してしまったという場合でも、財産分与はできます。

マイナスの財産の取扱い

財産分与の対象となるのは、プラスの財産のみですが、財産分与の対象となるプラスの財産の形成のために負担した債務などについては考慮することが一般的です。
例えば、居住用不動産を取得するための住宅ローンや家計を維持するために負担した債務、教育ローンは、財産分与を行う際に考慮します。分担割合については、債務の内容やローンにより取得したプラスの財産の帰属等を踏まえて合意することになります。

他方、結婚生活とは無関係の理由で個人的に借り入れた借金やローンは、財産分与において考慮せず、離婚後も当該借金やローンの名義となっている片方のみが返済義務を負うと考えることが一般的です。具体的には、ギャンブルや趣味のための借金、身内や友人に融資するための借金などは、財産分与において考慮されません。

投資用不動産の場合には、当該不動産を財産分与の対象とするのであれば、そのために負った債務（ローン）も考慮するべきと考えられています。投資用不動産の購入費や維持費の出どころなどから、当該不動産が共有財産なのか特有財産なのか、財産分与の対象となるのかを判断する必要があります。

不動産の帰属とローンを支払う者を分ける場合は慎重に

財産分与について、不動産の名義を妻とし、ローンの支払いは夫が継続して行うという内容で合意するケースがあります。一見妻に有利な条件に思えますが、夫がローンの支払いを中断した場合、ローンの債権者が抵当権を実行し、妻は不動産を失う可能性があります。このリスクも踏まえたうえで、財産分与の内容について検討しましょう。

ローンの連帯保証人の変更は難しい

不動産のローンを組む際には、夫婦の一方が名義人（主債務者）となり、他方が連帯保証人となっているケースが多い傾向にあります。離婚する際に、ローンの名義人が不動産を取得することにして、他方は連帯保証人から外れたいとの希望をもたれる方も多くらっしゃいます。
また、夫婦でペアローンを組んでいる場合には、一方がローンから外れたいとの希望を持たれる方もいらっしゃいます。

しかしながら、主債務者（名義人）や連帯保証人は一方的に変更できるわけではなく、債権者である金融機関の承諾を得なければ、辞めることも、他の誰かに変えることもできません。金融機関としては、夫婦が主債務者（名義人）と連帯保証人になることや、夫婦両方が主債務者（名義人）となることを前提にローン契約をしたのですから、そう簡単に変更を認めてはくれません。
連帯保証人等の候補者を決めてから、金融機関と交渉することになりますが、実現はなかなか困難です。

まとめ

不動産がある場合の財産分与は、揉めることも多く、当事者間での解決が非常に難しい問題です。離婚を考え始めたら、お早めに弁護士にご相談ください。